众多房企保险公司涉足养老地产部分投资其实商意在圈地

国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,针对当前养老服务业发展面临的融资难、用地难、用人难和运营难等问题,提出一系列扶持政策。这给本已跃跃欲试的众多投资者注射了一针强心剂,甚至有人预言,养老产业很快就将井喷。而近些年来红火起来的养老地产在其中扮演着极其重要的角色。养老地产发展的春天来了吗？请看记者一线调查诱人蛋糕群雄逐鹿概念模糊,标准缺失,部分投资商以养老之名行圈地之实近日,记者走进西安市未央区一个被冠以西北首家养老地产的在建楼盘。销售人员介绍楼盘情况时,却自始至终未提养老二字。直到记者忍不住开口询问,销售人员才介绍说,社区内确有一栋养老公寓作为规划配套项目,但具体情况尚不得知。该项目开发商总裁助理夏永宏介绍说,项目将尝试与养老旅游相结合,在小区业主的基础上,向社会开放,计划通过租售、委托代管等方式将养老公寓作为资产来运作。在北京市顺义区,有一个一期于2003年就全面入住,业内公认国内发展较早的养老地产项目。
在宣传手册封面上,也赫然印有全新退休生活的领跑者几个大字。可当记者询问该社区是否是老年城时,工作人员却回应道：我们这里是普通住宅社区,只是老年人比较多而已。一面是养老地产的高调宣传,一面是普通社区的低调回应。这一怪象的出现,恰恰是开发商们纠结心态的真实写照：既希望在庞大的养老产业中分一杯羹,又害怕被人揪住小辫子,受到名不符实的舆论指责。生机勃勃,鱼龙混杂。北京市民政局副局长李红兵这样概括养老地产的发展现状。业界人士陈俊也持有类似观点。眼下养老地产的概念并不清晰。目前,国内绝大多数养老地产项目做得不温不火,不死不活。比如,北京昌平区某老年公寓,400多张床位,仅入住50来人,只能通过接待旅游团来弥补亏空。那为什么这一产业发展还如此迅速？在于许多人以做养老为由头,意在圈地。
中国农科院副研究员卢布认为,养老地产发展的混乱与标准缺失也有关系。当前,我国养老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系,准备都还不足。在我国,商业化养老时代尚未到来,一方面当前国民的收入结构不符合大面积商业化养老的需求,有钱人不会参与商业化养老过程,一般工薪阶层尚无能力支撑商业化养老；另一方面养老项目投入大、回收周期长,让许多投资者望而却步。李红兵指出,一般情况下,只有那些失能失智的老人,在一对一服务成本太高、难以为继,但又要保证他们相对稳定的生活水平时,集中养老才显出必要性。居家养老目前是、未来也依然会是绝大多数老人的选择。此外,政府在养老地产发展中应当扮演怎样的角色,同样引人瞩目。夏永宏介绍说,他们的养老公寓项目,土地规划已经通过政府有关部门批复,但并没有在拿地等方面享受更多的优惠政策。
今年4月,北京市国土资源管理局公布了今年土地供应计划,其中100公顷养老设施用地首次单独列项。相关负责人介绍,这些养老设施用地的供应方式,一部分是政府投资的、社会福利性质的养老设施,将通过划拨方式供应；一部分是非政府投资的,利用国有土地建养老设施的,将通过招拍挂等方式出让。但据媒体报道,北京总共推出的7块养老设施用地,目前仅出让1块,原因在于土地指标有限及财政压力,各区县并不热衷于推动养老设施用地。也有业内人士分析,根本还在于养老地产的模糊性,许多投资商项庄舞剑,意在圈地,是用肥油养瘦骨头。养老产业因为是微利产业,故很多养老地产投资者在拿到土地以后,只会将其中的一部分用来建养老设施,另一部分则投入其他用途。而投资者的心思到底在油上还是骨头上,实际运行中很难判断,故政府也不敢轻易给地。
商业还是公益？养老地产在两者中纠葛不清。先懂老人再做地产破局尚待时日,解决服务问题是根本出路9月5日,北京市民政局通报的一项调查显示,13.5%的老人心理健康状况较差或差,希望得到精神关怀的老人占27.9%,与选择物质支持(29.7%)的老人比例相当,位居老人最希望得到关怀的前两位。在一个个专业表述和数据的背后,人们似乎能看到一颗颗孤独而又充满期盼的心。现在的养老地产多在地产上做文章,却不在养老上做文章。这也是这些项目之所以惨淡经营的根由。陈俊说,如果只是盯着老人的荷包,而不关注老人的需求,养老地产不可能成功。要想成功,就得先研究和读懂老人。以北京某老年养生城为例,17万平方米的建筑,设施奢华,游泳池、棋牌室、健身房等应有尽有,但活动室里空空荡荡,就是没有老年人过来享受这些服务。服务人员、管理人员都是从售楼部转过来的。服务跟不上,再高档、豪华的配套设施也无法满足老人精神层面的需求。一位业内人士表示。银发产业化,根本还是要解决服务的问题。有的养老机构一床难求,有的养老机构床位却大量空置。
李红兵说,对此现象很多人习惯用公办和民办来加以区分。实不尽然,根本还在于机构的服务跟不上。北京空置率高的养老机构其实是乡镇敬老院,不是它地处郊区、交通不发达,核心在服务能力和水准,这些敬老院基本无医疗支撑。这也从另一角度给养老地产投资者提了个醒。卢布则认为,养老产业涉及很广,不一定首先经过房地产这个门槛。尤其是一些中小企业,应从养老服务业创新中求出路。
今年8月底,按照降低门槛、规范运营的思路,西安市民政局和财政局联合出台了一系列办法,试图吸引更多的社会资金进入养老领域。例如,对属于新建类养老机构,在城六区范围内的,每张床位将给予建设补助4000元,在城六区范围外的补助3000元。对属于购买、改扩建类养老机构,在城六区范围内的,每张床位补助1500元,在城六区范围外的补助1000元。同时,对养老机构等级评定设定三个档次,对其接纳自理老人、半失能老人和失能老人按人次分别给予不同程度资金奖励政策亟待细化,相关标准应尽快出台,让投资者的心里更敞亮,让消费者的判断更有方向,这是陈俊的心声。保险在线商城,保障您的生活。