房奴还款也需要理财帮助？

什么叫房奴,就是贷款不离口,还债不离手。对于很多上班族来说,一个重大的心愿就是能够提前还贷,结束还贷的生活。但实际上,如何还贷也大有讲究,选择不同的还贷方式,不仅会影响到你每个月的生活质量,还可以大大降低你的总利息。比如选择减少月供的方式,每个月只能少还两三百块钱,但如果选择月供不变,减少还贷年限的方式,总利息可能要比前者省下十几万元。
少还十几万利息成了提前还贷的动力 去年9月,翟俊在城西购买了人生的第一套房子。当时的情况很急,因为银行八五折的利率优惠随时都有可能结束。为了赶上优惠,翟俊在之后的半个月中,马不停蹄地跑房产公司,去市民中心做房产证明,又到银行提交各种资料,终于将房贷办下来了。在办完各种手续的那一天,翟俊觉得很累,未来,他身上的担子将更重。
不过,想想未来的家,他还是开心得一晚上没睡好觉。 翟俊购买的房子总值98万元,其中贷款68万元。为了减少生活压力,翟俊选择了等额本息的贷款方式(每个月还款数额相同),还贷30年,月供3889.81元。在未来的30年中,翟俊一共要还银行1400332.55元,其中利息高达720332.55元。面对数额庞大的利息,翟俊心中百感交集。 妻子曾跟翟俊谈起过提前还款的事情,不过翟俊总是觉得没有这个必要。“提前还5万元,每个月实际上就少几百块钱,对生活根本没有什么大影响。再说了,我听别人都说有房贷之后再贷款就不容易了,手头有钱还不如留着,万一没钱也不用求人。” 翟俊的说法听起来很有道理,对此,妻子也没有再说什么。
只不过,有一天翟俊算了一笔账,彻底改变了他的想法。原来,翟俊只知道提前部分还贷,以后每个月减少月供这种方式。实际上,还有一种还贷方式是月供不变,但减少还贷年限。两种方法算一下,总利息竟然差了近12万元。 面对足足差了12万元的利息,翟俊坐不住了,提前还贷成了他心中的另外一个目标。
同样还5万利息总额差近12万 目前,银行提前还贷的方式主要有5种,分别为一次性还清；部分提前还款,减少月供,还款年限不变；部分提前还款,月供不变,缩短还款年限；部分提前还款,增加月供,缩短还款年限以及部分提前还款,减少月供,缩短还款期限。一般来说,前三者比较常见。而不同的提前还贷方式,所能节省的利息相差很大。 以翟俊的房贷为例。按照目前的还款方式,每个月需要还贷约3900元,如果明年2月提前还贷5万元(按照银行规定,1年之后可以提前还贷),采用减少月供,期限不变的方式,月供减少到3599元,每个月相差约300元,节省总利息支出50702元。通过这种方式,每个月减少300元,对翟俊来说,意义并不大。但如果采用月供不变,减少还贷年限的话,总利息却相差甚多。按照翟俊原本的还款计划,应该到2043年1月结束,正好30年。但缩短年限后,还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半,利息自然就少了,根据计算,总利息可以节省168232元。两种不同的还贷方式,总利息竟然相差近12万元。 当然,利息最少的还是一次性还清,不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式,也能减少利息支出,甚至息差还能超过12万元,不过如果增加月供,就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法,如果提前还贷的金额不多的话,减少的利息也十分有限。 对于职场人士来说,很多人都已经习惯了每个月的还贷压力。相对来说,月供不变,减少年限的方式比较适合,也能够少交较多的利息。
公积金可以冲抵房贷 除了提前还贷外,还可以通过公积金冲抵房贷的方式来减少月供。不过,根据规定,公积金需要交满1年,像翟俊就是如此。翟俊从今年1月开始有公积金,数额不多,两夫妻加起来一共800多元。在交满1年之后,这笔钱就可以用来冲抵房贷,将每个月的月供减少到3000元。 一家国有银行的工作人员介绍说,按照目前的规定,如果贷款的时候办理的是纯商业贷款,就只能一直这么持续下去,不能转变成公积金贷款或者组合贷款。所以对于很多有公积金的人来说,可以在满1年之后,每个月用公积金来冲抵月供。
各家银行还贷方式不同 目前,各家银行对提前还贷都有一定要求,部分银行要求满了一定时间后才能提前还款,比如说1年或者3年。而对于还款的数额也有要求,比如最低3万元或者5万元。 还有一些银行要求第一次还款必须采用减少月供,期限不变的方式。翟俊的房贷就是如此。在与为他办理房贷的工作人员询问之后,翟俊了解到,他的第一笔房贷必须在正常还款满1年之后,最少3万元,同时必须采用减少月供的方式,还款前还需要提前1个月预约。第一次还款半年之后,翟俊才可以采用缩短还款年限的方法。 对此,翟俊颇有微词,“明显,按照他们规定的方式,第一次还款减少的利息少,银行就是想赚我们的钱。等还了3万元之后,我都不知道什么时候才能再攒3万元,不过也没有办法,当初买房子的时候,就是指定这家银行办房贷,都没的选择。以后除了生活的钱之外,只要满3万元我就提前还款。利息少付一点是一点。” 提前还贷并不适合所有家庭 目前,提前还款还掉的都是本金,像翟俊提前还5万元,那么他的本金就从68万元下降到63万元,最主要的用处是减少利息。如果家中有闲钱,拿去还房贷总归能减少利息,但并非所有家庭都适合提前还款。 纯公积金贷款和7折利率优惠的家庭：使用纯公积金贷款的家庭由于本身利率较低,完全可以用购买理财产品的方式来抵消利息支出。目前,5年以上公积金贷款的利率为4.50%。这个利率相当低,在市场上,多种投资方式的收益都比它高。建议保留手中的现金,做一些理财投资,赚到的钱要比付出的利息多。
此外,如果有7折的利率优惠,目前是4.585%,和公积金相似,也没有必要提前还款。 等额本息还款过半：按照等额本息还款方式,尽管每个月还款的金额相同,但实际上其中还的主要是利息。翟俊3890元的月供中,最早几年中每个月利息都在3150元左右,而本金只有740元左右。直到17年之后,月供中的本金和利息才相差无几,那时候,绝大多数利息已经还了银行,以后还的就主要是本金了,这个时候再还能省下的利息就不多了。比如翟俊在2027年(15年之后)选择还款5万元,即便使用缩短年限的方式,所能省下的利息也仅仅58993元。
而这个时候,他已经还掉了491939元的利息,占利息总额的68%左右。 有投资项目或者用钱打算：相对来说,目前市场上的资金还是比较紧张的,也就是说想贷款的话并不容易。如果有好的投资项目,最好还是把钱花在项目上,因为想通过项目贷款的话并不容易。另外,如果家庭有花钱的打算,比如装修、买车等等,也不宜提前还贷。