房价导致楼市供求关系改变

发表时间：2025-02-07 16:21

理赔圈

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　　【摘要】房地产成交量减少，直接导致库存持续上升。由于目前调控没有触及到行业的根本。房价暴涨的根本问题没有彻底解决，一旦未来政策在某种程度上有所放松，房价有可能会报复性上涨。
　　那些具有端正的价值观和领先的开发理念，有一定竞争力的产品和产品线，有较高的经营管理水平，以及无论一定时期的现金流不会导致资金链断裂的企业，就算是比较健康的企业。事实证明，过去所有出局的企业几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因为战略失误、扩张过快、股东不和、管理失控等内因。
　　楼市供求关系发生改变
　　从目前市场成交情况来看，史上最严厉的三项政策，限购、限贷、限价对楼市的影响非常大，尤其是对40多个限购城市的成交量影响尤甚。今年上半年，40多个限购城市成交金额占全国总成交金额的比重，由去年的56%下降到53%。2009年，这一比例一度高达
　　除了成交量下降外，鱼晋华认为房地产市场供求关系已经发生变化。成交下滑，加上新推盘入市。我们发现，核心城市新盘批售比数据持续大于这一数据表明，市场已经变成了供大于求在鱼晋华看来，楼市库存将超过2008年的高峰期。今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。
　　历史经验表明，库存和房价息息相关--凡是库存的高位对应的都是房价的低点。其逻辑在于，高库存将加大开发商的资金压力，所以开发商往往在库存非常高的时候会采取降价的策略。房地产库存的高点对应的是房价低点，这一规律是否会重演呢？
　　房价可能会下跌
　　降价幅度也是外界关注的焦点。目前仅仅在少数城市出现的开发商促销、抢客户的现象，会蔓延到其他城市。降价由部分开发商主动降价到更多的开发商被迫降价，降价范围也会逐步拓宽。我们认为，今年下半年房价可能会有10%左右的下跌。
　　尽管短期看跌，但是从中长期来看，鱼晋华认为目前的调控没有触及根本。这并不是我们对行业中长期的判断。恰恰相反，目前至少有两个最根本的矛盾没有解决。
　　第一大矛盾是新增土地供应瓶颈和投资性需求旺盛的矛盾，这一矛盾不但没有解决，反而还在不断地被激化。所谓的新增土地供应瓶颈，通常理解是18亿亩耕地红线的问题，还有土地容积率偏低的问题。但这两个问题都不是问题的实质，问题的实质在于国有土地的垄断制度。现有的国有土地垄断制度核心在于土地的增值是归公的，即是归政府所有，忽略和剥夺了现有土地财产所有人权益。这样的土地制度导致政府征地越来越难，而征地难是新增土地供应非常严重的障碍。
　　第二个矛盾是地方投资冲动和财政困局，即地方GDP竞赛，各地政府花钱没有节制。从更长周期来看，鱼晋华表示，2015年是人口数量的拐点。“长期看，决定房价的长期因素是人口结构因素。从婴儿潮和人口红利两个因素来看，我们判断中国拐点式房价下跌可能在2015年之后。因为根据人口经济学家的研究，中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期，他们的购买力和需求会下降。还有中国需求的抚养比会上升，人口结构进入倒金字塔的结构，新增人口的不足导致新增住房需求下降。我们判断，”中长期房价理论上的拐点应该在2015年之后。
　　目前许多专家观点，都几乎集中于同一个判断，即认为“中小企业将被并购或洗牌出局”。不知道大家是习惯于人云亦云，还是想当然地认为中小企业规模小、融资渠道少、抗调控能力低，就得出了这样一个结论。洗牌出局的未必是中小企业。这基于三点认识。
　　提示：楼市风云变幻，我们自己要做好保障。

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