保险业参与长租房项目，总投资80亿

最近长租业火了起来，保险也参与其中了。

近日，保险资金参与长租房市场的首个项目已经落地南京。但由于长租房市场处于起步阶段，从长远发展来看，仍有一些问题解决。

近日由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团共同打造的江宁长租公寓项目正式签约，这是全国保险行业通过保险私募基金投资的首个长租公寓项目，房源全部由项目公司长期自持并租赁，预计2020年初投放市场。

据了解，长租公寓是国家住房政策引导下产生的房屋租赁新模式，南京是全国首批开展住房租赁试点的城市。而“中再资本-协鑫长租公寓项目”是保险行业首单拟通过保险私募基金投资的长租住房项目，总投资额约80亿元，房源全部由项目公司长期自持并租赁。项目建成后，可为南京市提供超过4000余套绿色智慧新居。

银保监会保险资金运用监管部副主任罗艳君表示，近年来，保险资金投资方式较为灵活，服务实体经济的力度不断增强、规模逐步加大，可以在支持地方经济发展中有所作为。同时，保险资金参与地方经济建设要发挥自身优势，在坚持服务实体经济的同时，要高度重视风险防范，及时发现、充分评估和妥善应对投资过程中产生的各类风险。

目前，保险资金可通过债权投资计划、股权投资计划/保险私募基金、资产支持计划等方式投资长租公寓。而此次中再资本的投资方式为保险私募基金，按照此前银保监会对于保险私募基金的相关规定，保险公司投资保险私募基金应当保证此项投资对于保险公司偿付能力和收益水平不存在重大负面影响，同时形成有效内部决议才能予以通过。

不过，在国内长租房行业仍处于起步阶段。北京商报记者了解到，在银保监会下发的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，批准保险资金可以进入长租房市场，并确定北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市为优先试点后，各大险企均有在做考虑，不过大多仍处于观望状态，其中一项重要的影响因素便是收益率的问题。

数据显示，我国住房租金收益率（年租金均价/销售均价）不高，截至2017年末，作为长租领域最主要市场的北上广深四城的住宅租金回报率均在2%以下，远低于市场上固定收益类产品的投资回报率。而这样的回报率难以覆盖保险资金的负债成本。从短期来看，保险资金参与长租市场面临的盈利压力较大，靠租金作为回款来源会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。

实际上，虽然投资长租房市场相对稳定，但仍具有一定风险。国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生对媒体介绍，住房租赁市场目前尚存在信用体系不完善和失信成本低等问题，风险较大。保险资金通过直接投资或间接投资长租市场，都面临潜在的信用风险，信用违约风险增大会降低持仓信用产品的信用评级，从而增加最低资本要求，直接影响保险公司的当期损益和当期偿付能力，这就造成风险管理难度大。

朱俊生认为，险企要根据自身的能力建设状况审慎参与长租市场。渐进运用参与长租市场的不同方式，间接还是直接参与以及参与到什么程度，对保险机构各方面的能力要求不同。建议起步阶段可以主要以间接的方式参与，并储备相关人才。在条件基本成熟的时候，可以探索以直接方式参与长租市场。

从银保监会对于保险资金进入长租房市场的要求来看，一方面是要专款专用，资金要完全封闭，还有就是要综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划，后续则要采取相应的风控措施。

此外便是退出机制的问题，大成律师事务所研究报告指出，一方面，险资企业会基于资产负债管理和资产保值增值目的退出项目，为常态退出。此外，险资企业还可能陷入流动或支付危机，面临退市风险时不可避免地选择退出项目。这就需要健全险资退出的法律体系及配套制度、完善险资企业资产管理体制、加强危机状态下政府应急预案的建立等一系列配套措施。