“以房养老”保险推至全国你愿意用房子换有尊严的养老生活吗

发表时间：2025-02-07 16:21

理赔圈

[提要]试点四年，保险版“以房养老”近日再次受到关注。银保监会决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。事实上，“以房养老”自

试点四年，保险版“以房养老”近日再次受到关注。银保监会决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

　　事实上，“以房养老”自2014年开始试点至今，仅有一家保险公司推出一款产品。截至2018年7月31日，“以房养老”业务累计签约201单（141户），累计承保139单（99户）。仅从数字来看，用“市场反应冷淡”来形容并不为过。

　　但数字并非衡量一条养老新路是否能走下去的唯一标准，“以房养老”是对传统养老方式的有益补充，能满足老年人差异化、多样化养老保障需求。也正是一次次探索与尝试，才能逐步解决人民群众对“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安”的向往与现有的养老保障供给不平衡不充分之间的矛盾。

　　朱燕祥画

　　将房产抵押给保险公司，每月可按时领取一笔养老金，与此同时，还是在自己的房子里养老。只是在离开这个世界的时候，房产不能留给子女，只能给保险公司。这样的养老方式，您愿意吗？

　　“我退休了想去周游世界，那可是一大笔钱。一套房子出租、抵押是完全可以接受的。”

　　“身体不太好的话可以考虑，还要和子女商量，有子女，老人不能完全做主的。”

　　关于“以房养老”，两位老人的话语代表了截然不同的两种观点。事实上，这样的养老方式已经试点了四年，目前仅有一家公司推出了一款产品，累计承保仅百户。

　　尽管受到冷遇，但近日银保监会决定，将老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老”）扩大到全国范围开展。此次推广至全国目的明确，即进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，积极发展老年人住房反向抵押养老保险，对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

　　四年时间探养老新路

　　老年人住房反向抵押养老保险其本质是退休后的老年人通过将其合法产权的房屋资产抵押给保险公司，每个月从保险公司领取一笔固定的养老保险金。老年人仍可以继续在这所房产中居住，待其身故后，保险公司再通过处理房屋来获得保费等相关费用。该运作模式最大的好处就是，可以把退休老人的固定资产盘活为养老金，而保险公司可从房屋处置所得中弥补支出费用、获得预期收益。

　　“房子”和“养老”是关乎民生的两件大事，“以房养老”将二者相结合，解决了老年人“房产富人、现金穷人”的生活窘境。

　　不过，“以房养老”自2014年开始试点至今，目前仅有幸福人寿一家保险公司推出一款产品。《金融时报》记者从幸福人寿了解到，截至2018年7月31日，“以房养老”业务累计签约201单（141户），累计承保139单（99户）。

　　仅从数字来看，用“市场反应冷淡”来形容并不为过。不过，从监管层到专家对此都有着不同的看法。

　　从监管的态度来看，在试点期间对“以房养老”的业务规模并未抱有过多期待。从2014年开始试点到2016年扩大试点，监管者一直将“以房养老”定位为一项广受关注的创新型小众业务。

　　2014年，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，明确在北京、上海、广州、武汉四个城市试点“以房养老”，试点时间两年，希望通过试点的方式，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径。彼时，“探索”是关键。

　　两年后，原保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，决定将试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。通过延长试点期间、扩大试点范围的方式，探索反向抵押保险在不同地域、不同层级市场发展的有效路径。显然，“探索”仍是关键。

　　在2016年原保监会召开的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会上，副主席黄洪就表示，试点工作取得的成效和意义主要体现在四个方面：一是探新路，探索出了一条养老融资的新路，为有房产但养老资金不足的老年人增加了一种养老选择。二是得实惠，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量，得到了参保老人的充分肯定。三是扩影响，逐渐澄清了社会公众原有的模糊观念和一些错误认识，普及反向抵押养老保险知识，扩大了社会影响。四是摸规律，在缺乏经验借鉴的情况下，主动沟通协调，逐渐摸索出了一套较为完整的业务流程和风险管控体系，为进一步扩大业务规模奠定了基础。

　　中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文也认为：“‘以房养老’已经实现了良好的开端。房子和地在我国传统文化中的地位如同命根子，这与‘以房养老’有一定冲突。因此，虽然试点的结果和规模不是很大，却是一个重要的突破，是一个良好的开端。”

　　“以房养老”撞上“养儿防老”

　　对于已经领取到养老金的老年人来说，“以房养老”确确实实让“死”房子变“活”钱。近日，《金融时报》记者来到大连，实地采访了“以房养老”在当地的试点情况。

　　辽宁省是人口老龄化问题较为突出的省份之一，作为东北老工业基地，历史包袱比较重，劳动力流出比较多，全省60岁及以上的老年人约占总人口的23%，养老金支付压力较大。因此，虽然未被列入第一批“以房养老”试点城市，但大连保监局决定将“以房养老”引入大连，于2016年8月发布了《关于在大连地区开展老年人住房反向抵押养老保险试点的通知》。2017年7月，在大连市政府的有力支持和大连保监局的积极争取下，幸福人寿“房来宝”A款产品走进大连市。

　　家住大连市沙河口区知心园小区的周先生是大连市“以房养老”的受益者。周先生告诉《金融时报》记者，抵押给保险公司的房屋建筑面积为130.17平方米，按合同约定，夫妻双方各占房屋有效保险价值的50%，根据投保年龄和房屋有效保险价值，他每月可领取4335.9元养老金，妻子每月可领取2413.36元养老金，整个家庭每月可以从幸福人寿领取6749.26元养老金。夫妻二人都觉得，“以房养老”可以提前让“死”房子变“活”钱，大大提高了自己的老年生活质量。

　　目前，大连市的“以房养老”仅落地两单，共3位老人参与。对此，大连保监局相关负责人表示，“以房养老”本身就是一种突破传统养老理念和住房理念的创新型养老方式。我国传统社会的养老方式是养儿防老，老年人住房等财产实际上是通过子女赡养承诺转化为养老保障的。这种传统观念决定了“以房养老”在较长的一段时期内都不容易被中国百姓所接受。即使从国际市场来看，“以房养老”也是一项小众业务，在该险种开发比较早、比较成功的美国，参与比例也只有不到3%。

　　幸福人寿大连分公司反向抵押项目组负责人庞红志同样认为，“养儿防老”观念是“以房养老”业务开展中面临的最大挑战，老年人了解和接受这种新型养老方式需要一个过程。

　　另外，房产价值波动是存在于投保者心头的另一疑虑。“很多老人担心参保后，抵押的房产升值，自己会吃亏，这从某种程度上影响到老年人的投保热情。”对此，庞红志表示，幸福人寿在计算老年人可领取养老金金额时，已经考虑了适当的房产增值率，让老年人提前享受了这部分利益。如果房产的实际增值超出预计，多出部分归属相关的权益人。如果房价下跌，老年人的收益也不会受到影响，保险公司继续按照约定金额给付养老金。

　　但从保险公司的角度来讲，房价下跌却是不能回避的风险。毕竟“以房养老”运营周期较长，有的甚至长达几十年。在此期间，房产未来价值可能因房地产泡沫和房地产使用权的限制而产生波动。在房价暴跌时，保险公司预期抵押权处置收益覆盖不了养老金预付款，就没有动力推出这项保险。目前，保险公司和“以房养老”投保人对于房屋未来价格走势存在认知差异，势必影响了“以房养老”的推广。

　　此外，“以房养老”相关的配套法律制度保障对于投保群体以及保险机构存在明显不足，增加了该产品运行中的法律风险。比如，在处置抵押房产时，若继承人无生活来源和生活能力时，则无法对抵押物进行处置；基于公民居住权，继承人若占用抵押房产，会造成保险公司的债权无法顺利实现。

　　房产自有率高为推广铺路

　　“以房养老”试点期间已经完成了“探新路”的既定任务。银保监会决定在全国范围内开展“以房养老”，“探索”一词未再出现，而“积极发展”成为下一阶段保险业开展“以房养老”的关键。

　　但面临传统养老观念、政策环境、市场环境等方面的问题和挑战，“以房养老”是否具备进入“积极发展”的条件？

　　除了人口老龄化和老年人口绝对规模巨大这一不容回避的事实，“以房养老”进一步发展的重要基础是我国老年人住房自有率较高、住房面积较大的现实。《中国养老金融发展报告（2017）》显示，超过八成50岁及以上的被调查者拥有房产，其中，60岁及以上的被调查者中83.5%拥有房产，50.4%拥有1套房产、33%拥有两套以上房产。

　　中国老龄科学研究中心的一组数据也印证了我国老年人住房自有率较高的事实，2015年，全国有71.0%的城市老年人居住在产权属于自己或老伴的房屋内，城市老年人家庭平均住房建筑面积为101.10平方米，与2000年相比明显增加，平均增加35.5平方米。

　　而幸福人寿“房来宝”A款产品基本保险金额的确定就是基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。

　　以65周岁男性、房产有效保险价值500万元为例，投保人选择延期年金，在未发生身故和退保利益时，每月可领取养老金为15155元，直至去世。

　　对于“以房养老”，广东财经大学金融学院教授张世春强调：“不是所有老年人都需要。这个市场不一定做得很大，但确实有一些老年人需要这么一条渠道。如失独家庭、独居老人、子女自身生活困难以及生活接近贫困线又达不到政府救助条件的老人。”

　　庞红志告诉记者，失独、孤寡家庭会考虑优先投保“以房养老”，但子女孝顺的家庭也很适合投保。事实上，有子女老人比无子女老人投保比例更高，大连参保的老人都有子女且家庭和睦。

　　整体看来，“以房养老”适合有独立产权房并需要稳定现金流的所有老人。对于高收入人群，虽可选择更高端的理财方式赚取养老金，但随着年龄增大和精力下降，理财难度也在加大；低收入阶层虽然有房产代际传承的刚需，但在养老医疗等需求和资产传承产生矛盾时，也只能选择优先解决眼前的养老医疗问题；中产阶级的需求度则介于两者之间。无论对于哪类人群，“以房养老”最大的优势就是稳定的现金流供应，从幸福人寿“以房养老”整体业务来看，参保老人平均每月领取养老金近8000元，最高领取达到两万元，这无疑为有尊严的老年生活提供了强大保障。

　　需政策支持更需苦练内功

　　不过，“以房养老”业务试点期间的数据，不仅仅是百姓对新生事物的正常反应，更反映出保险机构对风险的顾虑。但面对人民群众对“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安”的向往与现有的养老保障供给不平衡不充分之间的矛盾，困难不能成为此种保险停滞发展的理由，相反，需要得到直面与解决。

　　幸福人寿大连市分公司方面建议，在政策层面，要推动顶层设计更加完善。比如，有关部门通过设立专项基金，给予风险损失一定的经济补偿或通过其他方式形成信贷双方的“兜底网”；制定积极的财税扶持政策，对“以房养老”产生的贷款利息收入，免征增值税及附加税；对涉老业务，免除房产交易环节的税费。

　　另外，对于反向抵押养老保险在运行中一些法律衔接的空白点，应尽快寻求制度上的解决之道。比如，“以房养老”保险业务抵押权在先，房产处置在后，保险人与继承人办理继承过户须先解押房产，但解押后如何保障抵押权人顺利实现债权？在房产登记管理条例等方面应给予法律保障。

　　据记者了解，为扫清“以房养老”在抵押登记环节存在的障碍，辽宁省政府与大连保监局多次与大连市国土资源和房屋局、不动产登记中心等机构进行沟通，并在制定出台的《大连市人民政府办公厅关于加快发展商业养老保险的实施意见》中明确指出，“准许办理住房反向抵押养老保险业务房地产抵押登记，在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率。”这一政策极大地确保了“以房养老”的顺利推进。

　　不过，“以房养老”也面临着一些预料之外的难题。

　　央视近日发起的一项调查显示，71%的被调查者不选择“以房养老”，而背后的最主要原因却并非是传统观念与“以房养老”之间的冲突。在被调查者中，认为“养儿防老比较好，房子可以留给后人”的占10%；认为“子女反对容易引发家庭矛盾”的仅占1%。而认为“收益不划算，感觉一辈子白辛苦了”则占到64%；12%认为“形式条款太复杂不太容易理解、怕吃亏”；另有10%的被调查者选择“其他，比如房价上涨，但获得的养老金又太低”。

　　可见，“以房养老”要想实现积极发展，关键要在供给侧发力，而参与的保险机构正是关键。正如银保监会所要求，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式,有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。