上海经济适用房新功能

发表时间：2025-02-07 16:21

理赔圈

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　　【摘要】上海政府最近在出售的是房地产产权方面的期权产品，主要目的是回笼资金，加快建设，与购房者收益风险共担。然而政府不再承担低息贷款可能出现的坏帐之责，也不愿意建立诸多没有风险机制的经济适用房。
　　从国际经验看，住房保障的责任机制除规定被保障人群的责任外，还要明确政府在住房保障中的责任，在实施住房保障的过程中，落实相关人员的问责机制。在处理违规不实申请时，不仅应当处理处罚申请人，还应当追究协助制造虚假信息的相关人员和单位，包括没有尽到谨慎审核之责的政府部门及其责任人员的责任。
　　建设保障房有两难，一曰土地难、二曰资金难。为解决资金难题，上海住房保障体系推出共有产权房，其实质是以现代金融产品解决住房难。
　　为了缓解保障房的资金压力，上海市让保障房向期权产品靠拢，虽然不符合保障房的公益性质，却是目前相对较为公平、现实的做法。反对经济适用房，主张建立廉租房与公租房体制，但站在现实的基础上，如果地方政府为了缓解资金压力不得不纳入经济适用房，共有产权房起码可以做到相对公平。这并非上海独创，国内少数地方政府曾有试点，英国早在二战后，就采用共有产权办法解决问题。
　　首先，政府让度给共有产权购房者一个权利，购房者所拥有的30%份额可以按照周边房价打九折。此时政府付出的经济代价包括，免收的土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等。
　　其次，政府再给共有产权购房者一项期权，五年后共有产权可以转让，购房者能够拥有完整产权，而不仅仅局限于使用权。但此时，政府也给自己预留了一项权利，当政府的住房保障机构拥有优先回购权，规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。
　　所谓利益共享，主要表示在房价节节上升之时。此时，购房者与政府手中的产权的市场价都在上升，双方都获得了资本利得。购房者此时希望获得的是全部产权，将房产在市场交易收获溢价。但此时，政府住房保障部门一定会回购30%的产权，从而收获全部的市场溢价，购房者所能获得的最大资本利得就是30%的产权溢价。双方利益共享，政府所享受的蛋糕份额更大。
　　所谓风险共担，主要表现在房价下滑时。如果房价下挫甚至房价下挫超过一成以上，加上贷款利率等，购房者不仅不能获得资本利得，还会倒贴本息。此时，政府绝不会行使优先回购权，购房者同样不愿意从政府手中购买剩余的70%产权，双方手中的产权价值都在下降，但由于产权互相箝制，只能保持原状，止亏出局的成本较高，双方共同承担亏损成本。政府起码还有房价高位时出售30%产权所获得的资本利得。上海城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3%左右的利润。
　　现在的房地产相对高价在世界少有，为了让百姓安居乐业，我国这些年采取了很多措施，出台了不少政策，但由于种种原因，房价高企不仅没有止住，反而越来越高。自从“限购”政策出台后，房价的上升得到了遏制，但是社会上的舆论，又此起彼伏。
　　提示：房地产存在高风险，一定要做好保障。

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