恒大五折售房背后的法律风险

去年底一封知名房企恒大集团的债务危机的文件曝光于网络，一时间众说纷纭，恒大也在第一时间进行辟谣，这事情也算告一段落。今年开始全国各地恒大的房产都开始打折降价出售，更有甚者五折出售房屋。这对于刚需者来说表面上看起来优惠力度很大，多年攒成的积蓄终于可以够得着不断高涨的房价了。

据买房者透露，虽然价格合理，很多人趋之若鹜，但是购房是有条件的，恒大对于折扣房必须要求全款，推迟网签。很多人被显见的折扣冲昏了头脑，一股脑冲入楼市，大喊着“抄底”，殊不知这背后有一些法律风险存在，稍有不慎就会血本无归。

早在今年初央行对房企的“三道红线”开始全面施行之前，国家在2020年8月20日召开的重点房地产企业座谈会上就对房地产领域提出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。2021年开始各项政策逐步出台，严控经营贷流入楼市，加强限购，扩大已有城市限购范围，按揭贷款额度降低审批周期变长等举措都表明了国家“稳房价”让房屋回归“居住属性”的强大决心。坚持“房住不炒”，挤压楼市泡沫，防止系统性金融风险，可以说国家在下一盘大棋。作为普通消费者我们能做的是顺应国家政策，看清房地产领域的新局面，不能逆着相关调控走。

6月10日，由上海市人民政府和中国人民银行、中国银保监会、中国证监会共同主办的第十三届陆家嘴论坛(2021)开幕，会上银保监会主席、党委书记兼任央行党委书记、副行长的郭树清同志明确提出：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。这么重要的职位发出如此振聋发聩的声音，那些借机炒房的人该醒醒了。

不难看出，在“三条红线”以及银行业各种政策加持下的房企日子并不好过，为了降低负债，以恒大为首的著名房企率先降价售房。如果说售房手续流程和时间节点跟过去一样，那么倒还好说。但恒大推迟网签，通过降价的噱头对普通老百姓“割韭菜”这里面就不得不提存在一定的猫腻了。有明眼人指出，为什么推迟网签，是因为在售房屋（期房、现房）已经被银行抵押了。恒大通过这样的方式迅速回笼资金，等到债务降低到预期水平，迟迟不给购房者办理网签，等一两年后拿不到房子的购房者只能要求退款，恒大再以原价或者市场价（一定比现在高）卖出。不仅解决了暂时的债务危机，还大赚一笔，至于购房者能不能拿到房子或者楼盘烂尾就不在考虑的范围内了。

那么其中的法律风险是什么呢？

我们首先要弄清楚网签的含义。网签是指房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。备案是指开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。经过网签的合同说明卖方（开发商）有权出卖其在建的标的物，在房产交易中心备案。如果权利不明晰的房屋或者已经抵押给银行的房屋不能网签。《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”那么在经网签备案过和未经网签的合同之间，当然经过网签的合同更具有法律效力，可以对抗第三人。

同时，如果开发商“一物多卖”，也就是没有网签的约束，同一套房子分别卖给不同的人，那么该行为对已经全款付款的购房者构成侵权，即使开发商同意退款，但是所退款项也远远赶不上新房价上涨的速度。这些钱等到一两年后退还购房者也买不起其他类似房产，等于开发商因为巨额债务在银行贷不来款，购房者的钱被开发商免费使用一两年，实际还是购房者利益受损。

因此，不管购房者是个人还是企业都应当谨慎看待，不能人云亦云，否则一旦“踏上贼船”就得不偿失了。相反，如果流程合法与其他房企一贯做法没有差别或者现房买卖网签的，那么是可以考虑购入的！

文章来源：优宝杖法务服务平台--小优
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